2013avtoref1763

Герман Ольга Константиновна
 
26 ноября 2013 г. назначена защита диссертации на соискание степени кандидата юридических наук по теме: «Правовое регулирование инвестиционной деятельности субъектов гражданского права в жилищной сфере» (специальность 12.00.03 – гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право). Защита будет происходить на заседании диссертационного совета Д 212.198.11
 
Сноска на автореферат диссертации (правила оформления):
 
На электронную версию:
Герман О.К. Правовое регулирование инвестиционной деятельности субъектов гражданского права в жилищной сфере: автореф. дис... канд. юрид. наук. Москва, 2013. С. 27.  // Авторефераты диссертации по юридическим наукам. Сайт «Правовые технологии». URL: http://www.lawtech.ru/document/2013avtoref1763 (дата обращения: укажите свою дату).
 
На бумажный вариант:
Герман О.К. Правовое регулирование инвестиционной деятельности субъектов гражданского права в жилищной сфере: автореф. дис... канд. юрид. наук. Москва, 2013. С. 27.
 
Посмотрите другие авторефераты диссертаций по юридическим наукам в библиотеке авторефератов собранных, обработанных и размещенных для бесплатного ознакомления и скачивания на сайте «Правовые технологии». Громадная работа проделана для информационного обеспечения юридического образования и исследований в области права и еще большая будет сделана. Окажите нам помощь в дальнейшем развитии проекта - укажите сноску на электронную версию автореферата в ваших работах, блогах, сайтах.
 
Текст автореферата диссертации: 

 

Диссертация выполнена на кафедре частного права юридического факультета Института экономики, управления и права Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Российский государственный гуманитарный университет"
 

Научный руководитель:	Арсенян Арташес Завенович Доктор юридических наук, профессор
Официальные оппоненты:	Курбанов Рашад Афатович Доктор юридических наук, профессор ФГБОУ ВПО «Российский экономический университет им Г.В. Плеханова» Заведующий кафедрой гражданского и трудового права Бахтин Сергей Игоревич Кандидат юридических наук Открытое акционерное общество «Газпром» Заместитель начальника отдела финансового плана Финансово-экономического департамента»
Ведущая организация:	ФГБОУ ВПО «Российский государственный социальный университет»

Защита состоится 26 ноября 2013 года в 17-00 часов на заседании Совета по защите диссертаций на соискание ученой степени кандидата наук, на соискание ученой степени доктора наук Д 212.198.11 при Федеральном государственном бюджетном образовательном учреждении высшего профессионального образования "Российский государственный гуманитарный университет" по адресу: 125993, ГСП-3, г. Москва, Миусская пл., д. 6, ауд. 255.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Российский государственный гуманитарный университет".
 
Автореферат разослан  26 октября  2013 г.
 
Ученый секретарь
Совета по защите диссертаций
на соискание ученой степени
кандидата наук, на соискание ученой степени
доктора наук Д.212.198.11,
кандидат юридических наук                                                         Е.Ю. Князева
I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДИССЕРТАЦИОННОЙ РАБОТЫ
 
Актуальность темы исследования. На современном этапе развития мирового сообщества инвестиции играют крайне важную роль в экономике любой страны. Без здорового инвестиционного климата государство попадает в некий вакуум, который всячески тормозит любые позитивные экономические процессы. Достигается же комфортный инвестиционный климат, по нашему мнению, посредством создания благоприятных условий хозяйствования и наличия эффективного законодательства. Это касается всех сфер инвестирования, включая жилищную, которая представляет собой самостоятельную область деятельности различных субъектов гражданского права в сфере строительства, реконструкции и оборота жилых помещений, хотя настоящая область общественной деятельности имеет свою особую специфику.
Дело в том, что, с одной стороны, повышение доступности жилья для граждан, обеспечение комфортных и безопасных условий их проживания относится к приоритетным направлениям государственной политики, а с другой – жилищная сфера является весьма привлекательной для инвестирования субъектами гражданского права.
В то же время анализ действующих нормативно-правовых актов, регулирующих инвестиционную деятельность субъектов гражданского права в жилищной сфере, позволяет сделать вывод, что некоторые задачи все еще остаются неразрешенными.
Так, например, на законодательном уровне не закреплены последствия уклонения одной из сторон договора долевого участия в строительстве от его государственной регистрации, которая является обязательной в силу закона. Настоящий пробел в законодательстве позволяет недобросовестным заказчикам заключать договоры с различными субъектами в отношении одного и того же объекта недвижимости.
Кроме того, некоторым дефинициям, в частности, таким, как «жилой дом (многоквартирный дом)», «квартира» и некоторым другим, в законодательстве даются достаточно узкие определения, что не позволяет полностью раскрыть правовую природу указанных понятий как объектов инвестиционной деятельности.
Анализ судебно-арбитражной практики также свидетельствует о наличии проблемных аспектов. Так, окружные арбитражные суды не могут согласовать свою позицию относительно правовой природы инвестиционных договоров, квалифицируя такие договоры как смешанные, содержащие в себе элементы различных договоров. Дело в том, что договоры нередко изобилуют положениями, предусмотренными различными правовыми институтами, и суд может сталкиваться с необходимостью определения правовой природы заключенного договора и применения тех или иных правовых норм к спорным отношениям.
Указанное положение дел не способствует развитию законодательства и, как следствие, гармоничному развитию инвестиционной деятельности в жилищной сфере. Наличие пробелов в законодательстве и несогласованность подходов к определению ряда дефиниций и правильной квалификации инвестиционных договоров, по нашему мнению, негативно сказывается на развитии процесса инвестирования со стороны различных субъектов гражданского права в жилищную сферу.
Таким образом, все вышеуказанные и некоторые другие проблемы свидетельствуют о несомненной актуальности исследуемой проблематики. Нерешенность на данный момент ряда задач и необходимость в их всестороннем решении обусловили выбранную тему исследования. При этом в силу ограниченного объема работы мы постарались уделить внимание наиболее проблемным сторонам исследуемой области общественных отношений.
Степень научной разработанности темы. Проблемы правового регулирования инвестиционной деятельности в жилищной сфере в целом являются объектом пристального внимания правоведов и специалистов-практиков, что подтверждается значительным числом публикаций, посвященных различным аспектам указанной проблематики.
Так, общетеоретические и специальные вопросы правовой регламентации инвестиционной деятельности в жилищной сфере, гражданско-правовую природу инвестиционного договора и его взаимосвязь с поименованными гражданско-правовыми договорами, правовой статус инвестора и способы правовой защиты участников инвестиционного процесса исследовали:
Ащаулов  А.В., Басыров И.И., Вытнов В.А., Гареев И.Ф., Горбачевская Е.Ю., Губанова Е.С., Дикун А.В., Долинская В.В., Киндеева Е.А., Козлова Е.Б., Коновалов В.В., Ласковый В.А., Литягин Н.Н., Мавлютов Р.Р., Майфат А.В., Мустафина Л.Р., Пешков В.В., Пискунова М.Г., Потяркин Д.Е., Рожков В.Л., Сокол П.В., Трапезников В.А., Фархутдинов И.З., Щербинин С.С. и другие.
В работах Акчулпановой Е.Х., Апполонова А.О., Дурнова А.С., Еремичева И.А., Капицы О.Л., Кирсановой Е.В., Козловой Е.Г., Косякина К.С., Майбороды Т.Ю., Маркобузовой Н.В., Резцовой Е.В., Сайфуловой Л.Г., Тарховой О.Ю., Шишенко М.С. и других правоведов предметом исследования является анализ правового регулирования отношений, возникающих в рамках заключения и исполнения договоров участия в долевом строительстве. В то же время исследования указанной проблематики проводились преимущественно до момента принятия Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который оставил некоторые вопросы неразрешенными. В частности, недостаточно внимания уделено вопросам привлечения к ответственности за уклонение одной из сторон договора от его государственной регистрации.
Кроме того, несмотря на большое количество научных трудов, посвященных отдельным аспектам исследуемой проблематики, на текущий момент комплексного исследования правового регулирования инвестиционной деятельности субъектов гражданского права в жилищной сфере не проводилось.
Таким образом, можно смело констатировать, что рассматриваемая в настоящем диссертационном исследовании проблематика на данный момент времени разработана в недостаточной степени и нуждается в дальнейшем научном исследовании.
Объект исследования. Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие в гражданском обороте при осуществлении субъектами права инвестиционной деятельности в жилищной сфере.
Предмет исследования. Предметом исследования является правовое регулирование инвестиционной деятельности, осуществляемой субъектами гражданского права в жилищной сфере, в соответствии с нормами различных отраслей законодательства, правоприменительной и судебной практикой.
Методологическая основа диссертационного исследования. В целях получения максимально объективных данных о предмете исследования автором использовались общенаучные методы, такие как сравнение, индукция, дедукция, аналогия, анализ, синтез. Кроме того, применялись специальные методы научного познания: метод сравнительного правоведения, метод комплексного анализа,  системный анализ, формально-логический метод.
Так, метод комплексного анализа позволил изучить экономико-правовую природу инвестиций, апеллируя к различным отраслям права и экономической науки, что дало возможность выявить основные признаки указанного явления. Использование метода системного анализа способствовало выявлению элементов инвестиционного правоотношения в жилищной сфере, установлению взаимосвязей между его элементами и иными явлениями объективной действительности в целях исследования основных характеристик указанной области общественных отношений.
Теоретическую основу исследования составляют работы отечественных правоведов, касающиеся вопросов правового регулирования отношений, возникающих в процессе осуществления инвестиционной деятельности в жилищной сфере. Кроме того, использовались фундаментальные труды в области гражданского, договорного, предпринимательского права таких правоведов, как: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Грибанов В.П.,
Гонгало Б.М., Губин Е.П., Иоффе О.С., Клейн Н.И., Крашенинников П.В.,
Лахно П.Г., Садиков О.Н., Сергеев А.П., Синайский В.И., Суханов Е.А.,
Толстой Ю.К.
Теоретической базой для проведения диссертационного исследования также послужили научно-практические комментарии к действующему законодательству Российской Федерации, авторефераты и диссертационные исследования по исследуемой проблематике и смежным вопросам, монографии на исследуемую тематику.
Нормативную базу исследования составляют Конституция Российской Федерации, кодифицированные нормативно-правовые акты Российской Федерации, федеральные законы, указы Президента Российской Федерации, постановления и распоряжения Правительства Российской Федерации и иные нормативно-правовые акты, регулирующие объект диссертационного исследования.
Эмпирическую базу исследования составили аналитические материалы российской и зарубежной судебной практики: использовались материалы как опубликованных, так и неопубликованных решений Верховного Суда Российской Федерации, Постановлений Президиума Верховного Суда Российской Федерации и Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, материалы окружных арбитражных судов.
Целью диссертационного исследования является изучение особенностей правового регулирования инвестиционных отношений в жилищной сфере, а также выработка рекомендаций по совершенствованию норм российского законодательства в исследуемой области.
Для достижения указанной цели поставлены следующие задачи диссертационного исследования:
- исследовать правовую природу инвестиций в жилищной сфере в контексте их взаимосвязи с экономическими процессами;
- проанализировать основные правовые источники, регулирующие отношения, возникающие в рамках инвестиционной деятельности в жилищной сфере;
- исследовать правовую природу объекта инвестиционной деятельности в жилищной сфере и выявить его основные характеристики;
- изучить сущностные характеристики субъектов инвестиционной деятельности в жилищной сфере как участников гражданского оборота и основные подходы к выделению отдельных групп инвесторов;
- проанализировать основные черты возникающих в жилищной сфере инвестиционных правоотношений;
- провести сравнительно-правовой анализ существующих правовых форм инвестирования в жилищной сфере;
- рассмотреть основные характеристики договора участия в долевом строительстве;
- выявить существующие недостатки в законодательстве, регулирующем отношения в сфере долевого участия в строительстве как самостоятельной формы инвестирования и в сфере инвестирования в жилье в целом, и сформулировать предложения по их устранению;
- исследовать основные направления правовой защиты и природу юридической ответственности за нарушения в сфере инвестирования в жилье;
- сформулировать комплексные предложения по совершенствованию законодательства, регулирующего исследуемую область общественных отношений.
Научная новизна диссертационного исследования. Научная новизна состоит в том, что настоящее исследование является одной из первых работ, посвященных комплексному изучению особенностей правового регулирования исследуемой области общественных отношений. Проведен всесторонний сравнительный анализ существующих в научной и специальной литературе определений понятия «инвестиции», «инвестиционная деятельность» и иных дефиниций. В частности,  предложен ряд авторских определений, относящихся к исследуемой проблематике, а также сформулирован целый блок предложений по внесению изменений в федеральное законодательство.
Подход, используемый автором, позволил выявить основные тенденции развития законодательства, регулирующего отношения по поводу инвестирования в жилищную сферу.
Научная новизна нашла свое отражение в теоретических и практических положениях, выносимых на защиту.
Проведенное исследование позволило сформулировать и вынести на защиту следующие основные положения:
1. Сформулировано авторское определение понятия «инвестиции в жилье», под которым предложено  понимать «имущество, а также права, имеющие денежную оценку, подлежащие вложению субъектами гражданского права в дозволенных законодательством формах в строительство (реконструкцию) жилых объектов с целью получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта», позволяющее рассматривать в качестве инвестиций в жилищной сфере права на интеллектуальную собственность.
2. Сформулирован вывод о необходимости закрепления дефиниции «многоквартирный жилой дом» на законодательном уровне в целях унифицированного применения соответствующего определения в правоприменительной деятельности.  В этой связи предложено внести в статью 16 Жилищного кодекса РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ следующие изменения:
Пункт 1 части 1 изложить в следующей редакции: «жилой дом (многоквартирный дом), часть жилого дома»;
Добавить часть 3 следующего содержания: «Многоквартирным жилым домом признается индивидуально-определенное здание, состоящее из двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме, более половины площадей которого предназначены для проживания граждан». Части 3 и 4 статьи считать частью 4 и 5 соответственно.
3. Выявлено, что существенным признаком квартиры как объекта инвестиций в жилье является возможность иметь из нее прямой доступ как к помещениям общего пользования в многоквартирном доме, так и к земельному участку, прилегающему к многоквартирному дому. Учитывая, что в Жилищном кодексе РФ определение указанного объекта  сформулировано слишком узко, и это на практике может породить имущественные споры, связанные с квалификацией квартиры как жилого помещения в многоквартирном доме, имеющего прямой доступ к прилегающему к такому дому земельному участку,
предложено дополнить законодательную дефиницию указанием на возможность прямого доступа к земельному участку, изложив пункт 3 статьи 16 Жилищного кодекса РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ в следующей редакции: «Квартирой признается структурно обособленное помещение, расположенное в многоквартирном доме, с возможностью прямого доступа к помещениям общего пользования и (или) к земельному участку, прилегающему к многоквартирному дому,  включающее в себя одну или несколько комнат, а также помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, вытекающих из проживания последних в таком обособленном помещении».
4. Обоснован вывод о том, что инвестиционные правоотношения в жилищной сфере, возникающие по поводу строительства жилого помещения, имеют вещно-обязательственную природу, при которой вещные правоотношения являются производными от обязательственных. Вступая в инвестиционные правоотношения по поводу создания объекта недвижимости инвестор не наделен вещными правами ввиду отсутствия материального объекта вещных прав, но имеет право требовать от обязанного лица выполнения работ по созданию жилого объекта и передачи этого имущества в собственность в соответствии с условиями заключенного договора.
5. Указано на необходимость применения диверсифицированного подхода к регулированию инвестиционных правоотношений субъектов гражданского права в зависимости от следующих оснований: в зависимости от субъекта, осуществляющего инвестиции; в зависимости от мотива инвестирования; в зависимости от юридической природы капитала; в зависимости от числа участников (инвесторов).
В этой связи предложена авторская классификация инвесторов:
- в зависимости от субъекта, осуществляющего инвестиции: физические лица, юридические лица, союзы (объединения) юридических лиц, публично-правовые образования;
- в зависимости от мотива инвестирования: извлечение прибыли –инвестор-предприниматель или достижение иного полезного эффекта (индивидуального или социального) – инвестор-потребитель или публичный инвестор;
- в зависимости от юридической природы капитала: российские инвесторы или иностранные инвесторы;
- в зависимости от числа участников (инвесторов): индивидуальные или коллективные.
6. Проведенный анализ норм части первой ГК РФ позволил сформулировать авторское определение гражданского оборота применительно к жилищной сфере: это область общественных отношений, урегулированная нормами гражданского права, складывающаяся в процессе заключения субъектами правоотношений в допустимых законодательством формах сделок, направленных на приобретение/отчуждение прав на жилые помещения, и исполнения принятыми в рамках указанных сделок обязательств, в рамках строительства и реконструкции жилых помещений.
7. Установлено, что требования, предъявляемые законодательством к финансовому положению (устойчивости) застройщика в рамках реализации договора долевого участия в строительстве, далеко не всегда обеспечивают их неукоснительное исполнение в регионах Российской Федерации с низкими экономическими показателями.
В этой связи предлагается предусмотреть возможность установления требований к финансовой устойчивости для застройщиков, зарегистрированных и осуществляющих свою деятельность на территории дотационных субъектов РФ, на уровне региональных нормативно-правовых актов  путем внесения изменений в Постановление Правительства РФ от 21.04.2006 № 233 «О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика», изложив статью 4 в следующей редакции: «Расчет нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика производится застройщиком в соответствии с инструкцией, утверждаемой Федеральной службой по финансовым рынкам по согласованию с Министерством финансов Российской Федерации. В дотационных субъектах Российской Федерации, перечень которых утверждается Правительством Российской Федерации, порядок расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика может устанавливаться нормативно-правовыми актами таких субъектов Российской Федерации».
8. Выявлено отсутствие закрепленной на законодательном уровне ответственности сторон договора долевого участия в строительстве за уклонение от его государственной регистрации, в связи с чем предлагается внести в  Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» следующие изменения:
Пункт 3 статьи 4 изложить в следующей редакции: «Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Стороны обязуются представить документы на регистрацию в течение 10 дней с момента заключения договора».
В статью 4 добавить пункт 4 следующего содержания: «В случае уклонения одной из сторон от регистрации договора уклоняющаяся сторона обязана выплачивать другой стороне пеню в размере 0,05 (ноль целых пять сотых) процента от цены Договора за каждый день просрочки».
Теоретическая и практическая значимость диссертационного исследования.
Теоретическая значимость диссертации заключается в том, что автором предпринята одна из первых по предметной направленности попыток провести комплексный анализ правового регулирования общественных отношений в сфере инвестиционной деятельности в жилье, включающих в себя строительство, реконструкцию и гражданский оборот жилых помещений.
Практическая значимость диссертации состоит в возможности использования полученных результатов в процессе выработки предложений по совершенствованию законодательства, регулирующего общественные отношения  в исследуемой области.
Результаты исследования также могут представлять интерес для преподавательской деятельности в процессе чтения лекций по гражданскому, договорному, предпринимательскому и инвестиционному праву Российской Федерации.
Апробация результатов исследования. Основные результаты исследования нашли свое отражение в публикациях автора по теме диссертации. Некоторые положения диссертационного исследования были также использованы в учебном процессе в рамках проведения лекционных и семинарских занятий по гражданскому и предпринимательскому праву.
Структура работы определяется целью и поставленными задачами диссертационного исследования. Диссертация включает введение, три главы, объединяющие в себе восемь параграфов, заключение, список источников и литературы.
 
П. СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИОННОЙ РАБОТЫ
Во введении обосновывается актуальность и научная новизна темы диссертационного исследования, формулируется его теоретическая основа, определяются объект, предмет, цель и задачи исследования, указывается теоретическая и практическая значимость результатов работы, формулируются предложения, выносимые на защиту, характеризуется апробация результатов исследования.
Первая глава «Правовая характеристика инвестиционной деятельности в жилищной сфере» посвящена исследованию сущностных характеристик инвестиций, объектов инвестиционной деятельности и инвесторов как неотъемлемых элементов инвестиционной деятельности, рассмотрению основных подходов к определению указанных понятий; проанализированы основные правовые источники, регулирующие инвестиционные правоотношения в жилищной сфере.
В первом параграфе «Инвестиции как экономико-правовая категория» диссертант анализирует законодательно закрепленную дефиницию, а также существующие в научной и специальной литературе определения понятия «инвестиции», предложенные как специалистами в области юриспруденции, так и экономической теорией, и существующие подходы к определению исследуемого понятия; сопоставлены указанные определения с законодательно закрепленными дефинициями, сформулировано авторское определение понятия «инвестиции в жилье».
Выявлено, что в специальной и научной литературе понятие «инвестиции» рассматривается через призму двух ипостасей: как экономическая и как правовая категории. При этом существуют три основных подхода к определению этого понятия в качестве правовой категории.
Во главе базового подхода, который нашел свое отражение в Федеральном законе «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», стоит материальная (денежная) составляющая, и в данном случае инвестиции представляют собой предметы материального мира или интеллектуальные ценности, имеющие денежный эквивалент (настоящего подхода придерживается автор). В соответствии со вторым подходом инвестиции представляют собой процесс по перемещению имущественных, интеллектуальных и иных ценностей, т.е. объектов гражданских прав. Третий подход отождествляет инвестиции с конкретными инвестиционными правоотношениями.
Общий анализ законодательных актов и специальных источников позволил прийти к выводу, что правовая природа инвестиций характеризуется  следующими неразрывно связанными между собой элементами. Первый элемент, с помощью которого участники воздействуют на инвестиционный процесс, – предмет материального мира или имущественные права, включая права на интеллектуальные ценности (является пассивной составляющей). Второй – субъект инвестиционной деятельности, своими действиями воздействующий на объект вложений (активный элемент). И третий элемент – сам объект вложения, которым в контексте настоящего исследования является создаваемое жилое помещение. В итоге диссертант формулирует собственное определение понятия «инвестиции в жилье».
Во втором параграфе «Правовая природа объекта инвестиционной деятельности в жилищной сфере» посредством анализа действующего законодательства диссертант приходит к заключению, что объектом инвестиционной деятельности в жилищной сфере является жилые помещения, к которым Жилищный кодекс РФ относит следующие объекты: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната. При этом существует необходимость в закреплении правовой дефиниции «многоквартирный жилой дом» на законодательном уровне в целях унифицированного применения соответствующего определения в правоприменительной деятельности, в связи с чем предложено  внести соответствующие изменения в статью 16 Жилищного кодекса РФ.
Диссертант отмечает, что квартира как основной объект инвестиционной деятельности в жилищной сфере представляет собой структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Одной из характерных черт квартиры как жилого объекта является возможность иметь из нее прямой доступ к помещениям общего пользования в многоквартирном доме. Однако согласно пункту 6 Положения «О признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»[1], прямой доступ из квартиры возможен не только к помещениям общего пользования, но и к земельному участку, прилегающему к многоквартирному дому. Так, в указанном выше правовом источнике закреплено, что «многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме».
Учитывая, что закрепленная на законодательном уровне дефиниция «многоквартирный дом» сформулирована слишком узко, предложено  дополнить последнюю указанием на возможность прямого доступа к земельному участку, прилегающему к многоквартирному дому, в связи с чем диссертант также предлагает внести соответствующие изменения в статью 16 Жилищного кодекса.
Третий параграф «Инвесторы как участники инвестиционной деятельности в жилищной сфере» посвящен рассмотрению участников инвестиционной деятельности и непосредственному анализу правового статуса инвестора как основного участника, изучению подходов к классификации инвесторов по различным основаниям.
Так, автор приходит к выводу, что наиболее многочисленной и при этом самой уязвимой категорией инвесторов, с точки зрения защиты интересов субъектов, являются индивидуальные инвесторы-граждане, которые стремятся за счет вложений в строительство жилых помещений улучшить свои жилищные условия. При этом для более полного и всестороннего анализа правового статуса инвестора-гражданина следует подразделить данную группу на отдельные подгруппы в зависимости от мотива инвестиционной деятельности: извлечение прибыли или получение иного полезного эффекта. Такое разделение поможет подготовить теоретическую базу для дальнейшего совершенствования законодательства, регулирующего инвестиционную деятельность в жилищной сфере с участием физических лиц, и оценить возможность дифференцированного подхода к регулированию таких отношений в зависимости от мотива инвестирования.
Диссертантом отмечено, что еще одной обособленной и специфической группой инвесторов являются публично-правовые образования, т.е. Российская Федерация, ее субъекты и органы местного самоуправления, от лица которых в гражданском обороте выступают как самостоятельные субъекты инвестиционных правоотношений органы государственной, региональной и муниципальной власти соответственно. Кроме того, указанная категория инвесторов может вступать в правоотношения и через созданные в соответствии с законодательством юридические лица (например, государственные и муниципальные унитарные предприятия).
Специфика указанной категории заключается в том, что, с одной стороны, публично-правовые образования выступаю в гражданском обороте как равные субъекты, а с другой – являются гарантами конституционного права граждан на жилье. Причем в статье 40 Конституции Российской Федерации закреплена обязанность государственных органов власти и органов местного самоуправления по созданию соответствующих условий для осуществления гражданами своего права на жилище. Само же государство, вступая в отношения, регулируемые частным правом, не обладает властным полномочием: здесь оно подчинено общим принципам гражданского права. В то же время участие государства в инвестиционных правоотношениях главным образом диктуется необходимостью реализации публичных задач, стоящих перед последним, что не может не отражаться на гражданской правоспособности государства в публично-правовых отношениях.
Подводя итог рассматриваемой проблеме, диссертант приходит к выводу, что круг участников инвестиционной деятельности в жилищной сфере достаточно широк, представлен различными по своему статусу субъектами. Такое разнообразие субъектного состава инвестиционных правоотношений предполагает необходимость в наличии дифференцированного подхода к их регулированию в зависимости от различных оснований, в связи с чем автором предложена собственная классификация инвесторов.
Вторая глава «Инвестиционные правоотношения в жилищной сфере» посвящена анализу юридической природы инвестиционных правоотношений в жилищной сфере и изучению основных характеристик правоотношений в контексте конкретных форм инвестирования; здесь же рассматриваются основные формы инвестирования в жилищную сферу, отдельно анализируется договор долевого участия в строительстве как самостоятельная форма инвестирования.
В первом параграфе «Основные черты инвестиционных правоотношений в жилищной сфере» проводится анализ юридической природы инвестиционных правоотношений в жилищной сфере, рассматриваются их существенные характеристики.
В результате изучения юридической природы исследуемой области общественных отношений диссертант отмечает, что отношения, возникающие по поводу осуществления инвестиционной деятельности в жилищной сфере с участием различных субъектов (юридических и физических лиц, органов государственной власти и местного самоуправления), имеющими отличные по содержанию (в частности, экономическому) цели, преимущественно регулируются нормами гражданского права. Причем в отношении субъектов – граждан, вступающих в правоотношения, не направленные на извлечение прибыли, действует законодательство о защите прав потребителей. При этом  отнесение указанной категории к правоотношениям потребительского характера не умаляет их инвестиционной природы.
Анализ норм части первой Гражданского кодекса РФ позволил диссертанту сделать вывод, что гражданским оборотом признается урегулированная нормами права область общественных отношений, складывающаяся в процессе вступления субъектов в отношения по поводу приобретения/отчуждения объектов гражданских прав любыми предусмотренными законодательством способами, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. На основании этого автором сформулировано определение гражданского оборота применительно к жилищной сфере, т.е. когда в качестве предмета гражданско-правовых сделок выступает жилое помещение, что позволит обособить гражданско-правовые отношения в жилищной сфере от жилищных правоотношений, объектом которых также выступают жилые помещения.
В процессе исследования основных характеристик инвестиционных правоотношений автор приходит к выводу, что предложенное в специальной литературе определение такого понятия, как «инвестиционное правоотношение в жилищной сфере», под которым понимается «охраняемое государством и урегулированное нормами права имущественное отношение между инвестором и иным участником инвестиционной деятельности в жилищной сфере, возникающее по поводу строительства, реконструкции, оборота жилых помещений», хотя и отражает юридическую суть этого понятия, но в то же время, учитывая специфику и многоаспектность возникающих в этой сфере отношений, не включает в себя указание на двоякую природу имущественных правоотношений. По мнению диссертанта, в определении должны быть выделены вещные и обязательственные правоотношения, порождающие, в конечном счете, вещный эффект, и по отношению к которым в данном случае вещные права будут являться производными.
Резюмируя проведенный анализ юридической природы инвестиционных правоотношений в жилищной сфере и их существенных характеристик, диссертант подчеркивает, что при рассмотрении инвестиционных правоотношений в жилищной сфере непременно встает вопрос о гражданско-правовой природе последних. Это, в частности, обусловлено структурой  правоотношений и субъектным составом последних. Более того, в последнее время в правовой науке превалирует точка зрения относительно гражданско-правовой природы инвестиционного договора как такового. Поэтому  справедливо рассматривать правовую природу инвестиционных правоотношений в жилищной сфере через призму договорных связей, позволяющих наиболее полно раскрыть суть указанных правоотношений. Последнее обусловлено тем, что в настоящее время между различными субъектами гражданского оборота все чаще заключаются сделки инвестиционного характера, объектом которых являются жилые помещения, т.е. квартиры в многоквартирном доме, отдельные жилые дома и иные жилые объекты. Указанные правоотношения облекаются в договорную форму, предусмотренную Гражданским кодексом РФ, либо имеют отличный от стандартных договоров вид, но, как показывает практика, в целом подчиненный установленным гражданским законодательством к договорам требованиям.
Во втором параграфе «Правовые формы инвестирования в жилищную сферу» анализируются основные формы инвестирования в жилищную сферу, предусмотренные законодательством; изучается природа  инвестиционного договора и как инструмента инвестирования, и как обобщенного понятия.
Анализ допустимых законодательством форм инвестирования в жилищное строительство говорит о том, что подобная деятельность должна облекаться в определенные правовые формы, выбор которых зависит от различных критериев: например, является ли инвестор частным или публичным субъектом, поскольку сделки, предметом которых является имущество инвестора, подлежат особой правовой регламентации. При этом общей юридической конструкцией инвестирования в жилищную сферу является инвестиционный договор.
Рассматривая инвестиционный договор как обобщенную договорную форму, диссертант отмечает, что последний представляет собой договор, устанавливающий права и обязанности лиц в связи с осуществлением ими деятельности по инвестированию средств в строительство, реконструкцию недвижимого имущества независимо от наименования договора. В то же время действующие нормативно-правовые акты не раскрывают содержание понятия «инвестиционный договор», а лишь вводят его в оборот, в связи с чем в юридической литературе и правоприменительной практике вопрос о правовой природе инвестиционного договора остается дискуссионным. В этой связи в науке гражданского права для характеристики подобных договорных конструкций применяется специальная дефиниция  «нетипичный договор».
На основании изучения различных точек зрения относительно природы нетипичных (непоименованных) договоров диссертант отмечает, что подобный договор представляет собой не предусмотренную нормами Гражданского кодекса РФ или иными законодательными актами договорную конструкцию, отвечающую в то же время требованиям, предъявляемым к форме, элементам, структуре договора нормами гражданского законодательства и (или) сложившейся договорной практикой. Поэтому об инвестиционных правоотношениях, в которые вступают субъекты права по поводу приобретения/отчуждения права собственности на жилье, сложно говорить как о нетипичных, поскольку в большинстве случаев последние облекаются в гражданско-правовую форму, т.е. оформляются в виде договора, указанного в Гражданском кодексе РФ или специальном законе.
Проведенный анализ материалов правоприменительной практики окружных арбитражных судов позволил автору настоящей работы прийти к выводу, что инвестиционные договоры представляют собой смешанные договоры, содержащие в себе совокупность различных гражданско-правовых договоров. Кроме того, анализ законодательной базы субъектов Российской Федерации указывает на то, что инвестиционный контракт представляет собой смешанный договор, содержащий элементы различных гражданско-правовых договоров: договоров подряда, простого товарищества, аренды и т.д. В этой связи, учитывая, что инвестиционный договор, с одной стороны, является специфической правовой формой договорных отношений, а с другой – имеет все-таки главным образом гражданско-правовую природу, то и правовая регламентация инвестиционных отношений должна быть обеспечена как на федеральном, так на местном уровнях. Поэтому для целей правового регулирования инвестиционных отношений в сфере жилищного строительства немаловажное значение играют нормативно-правовые акты местного значения.
Изучая предусмотренные законодательством правовые формы инвестирования в жилищную сферу, диссертант отмечает, что существующая в специальной литературе точка зрения, в соответствии с которой ипотечное кредитование является самостоятельной формой инвестирования в жилищное строительство, неверна, поскольку так или иначе приобретение права собственности на жилое помещение опосредуется заключением и исполнением не кредитного договора, а договора участия в долевом строительстве либо иного гражданско-правового договора.
В третьем параграфе «Договор участия в долевом строительстве как самостоятельная форма инвестирования в жилищную сферу» исследуются природа правоотношений, возникающих в рамках договора участия в долевом строительстве, основные черты указанного договора как наиболее распространенной договорной формы инвестирования в жилищную сферу; анализируются нормы Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и формулируются предложения по совершенствованию положений указанного Федерального закона.
В диссертации показано, что на протяжении всего времени использования юридической конструкции в виде договора долевого участия в строительстве, до принятия специального закона, велись споры о гражданско-правовой природе указанного договора, а нередко, напротив, этот договор отождествляли с договором простого товарищества. Более того, Президиум ВАС РФ в обзоре практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве, предложил договор долевого участия в строительстве рассматривать как договор о совместной деятельности (договор простого товарищества). С принятием же Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» этот вопрос был снят, и настоящий договор, который можно справедливо отнести к разряду инвестиционных, является самостоятельной правовой формой договорных отношений.  Здесь же рассмотрена альтернативная точка зрения, в соответствии с которой понятия «инвестиционный договор» и «договор долевого участия в строительстве» не являются тождественными понятиями.
Также выявлено, что договор участия в долевом строительстве в целом рассматривается как основная гражданско-правовая форма привлечения инвестиций в виде денежных средств в сфере долевого строительства. Данная позиция подтверждается и Верховным Судом РФ, подчеркивающим, что признание договора инвестиционным не исключает возможности применения к возникшим отношениям норм Гражданского кодекса РФ и Закона РФ «О защите прав потребителей».
Изучение практики составления договора долевого участия в строительстве позволила прийти к выводу, что последний включает в себя следующие элементы: 1) общие положения; 2) предмет и цена договора; 3) содержание правоотношений, возникающих в рамках настоящего договора; 4) ответственность сторон и порядок освобождения от ответственности (форс-мажор); 5) положения о качестве предмета договора (гарантия качества); 6) порядок передачи объекта долевого строительства; 7) положение об одностороннем отказе от исполнения договора; 8) уступка прав требований по договору; 9) порядок обеспечения исполнения обязательств по договору. При этом указанный договор представляет собой договор, по которому одна сторона (заказчик) обязуется осуществить вложение инвестиций другой стороны (инвестора) в строительство объекта недвижимости и по окончании передать результат последнему, а инвестор обязуется передать инвестиции заказчику и оплатить его услуги.
Проведя подробный анализ положений указанного Федерального закона, диссертант обосновано утверждает, что некоторые требования, предъявляемые в рамках реализации закона, не обеспечивают его неукоснительное исполнение, в связи с чем в некоторых субъектах РФ нередки случаи использования застройщиками «серых схем». Последнее главным образом связано с жесткими требованиями, предъявляемыми законодательством к финансовому положению (устойчивости) застройщика, порядок расчета которого устанавливает Правительство РФ, в связи с чем предложено предусмотреть возможность установления требований к финансовой устойчивости для застройщиков, зарегистрированных и осуществляющих свою деятельность на территории дотационных субъектов РФ, на уровне региональных нормативно-правовых актов.
Третья глава «Правовые основы защиты инвестиций в жилищной сфере» посвящена анализу правовых гарантий и законодательно закрепленных форм защиты нарушенных прав участников инвестиционной деятельности в жилищной сфере, а также изучению видов юридической ответственности в рамках исполнения договорных обязательств.
В первом параграфе «Государственные гарантии инвестиций в жилищную сферу» рассматриваются правовые гарантии государства и основные способы защиты интересов участников инвестиционной деятельности, предусмотренные гражданским законодательством.
Оценивая роль государства в сфере реализации инвестиционной и жилищной политики как ведущую, диссертант указывает на существенность вопроса о пределах вмешательства государства в указанную сферу, поскольку степень такого вмешательства должна определяться ситуацией на рынках, от которой будет зависеть, какой из существующего инструментария государственного регулирования метод применять: правовое регламентирование, лицензирование, контроль, участие, планирование, субсидирование, льготирование, информирование и страхование.
Анализ инструментария правовых гарантий и способов защиты законных интересов участников инвестиционной деятельности позволил автору прийти к выводу, что основная часть всего инструментария регламентирована преимущественно гражданским законодательством, статьей 12 Гражданского кодекса (признание права; восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки; возмещение убытков; взыскание неустойки; некоторые другие), и именно возможность применения закрепленных в законодательстве способов защиты гражданских прав являет собой одну из разновидностей гарантий инвесторов в жилищной сфере.
В настоящем параграфе указано на необходимость устранения существующих в  законодательстве административных барьеров, которые крайне негативно сказываются на развитии жилищного строительства. В этой связи обоснован вывод о целесообразности обеспечить комплексный подход к разработке мер, направленных на снижение административных барьеров как на государственном, так и на региональном уровне.
Во втором параграфе «Юридическая ответственность участников инвестиционной деятельности в жилищной сфере»  проанализированы подходы к определению понятия «юридическая ответственность» в жилищной сфере и рассмотрены основные виды ответственности за нарушение прав и законных интересов участников инвестиционной деятельности (главным образом инвесторов), среди которых основное внимание уделено выплате неустойки и возмещению убытков.
Анализ различных форм гражданско-правовой ответственности позволил сделать обоснованный вывод о том, что в рамках правоотношений, возникающих в процессе осуществления инвестиционной деятельности в жилищной сфере, преимущественно применяется гражданско-правовая ответственность в виде неустойки, возмещения убытков, взыскания процентов за пользование денежными средствами, а также в некоторых случаях, когда в качестве инвестора выступает гражданин, может взыскиваться компенсации морального вреда в соответствии со статьей 15 Закона «О защите прав потребителей».
В диссертационном исследовании также установлено, что для определения конкретной формы и степени ответственности в сфере строительно-инвестиционной деятельности, которая охватывает и жилищную сферу, особенно когда  речь идет о деятельности граждан, вкладывающих денежные средства в строительство жилья для личных, домашних и семейных нужд, не связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности, в оборот введено понятие «инвестиционное обязательство».
Изучив основные определения гражданско-правовой ответственности, автор поддерживает точку зрения, которая  под гражданско-правовой ответственностью за нарушение инвестиционного обязательства в строительстве понимает установленные законом или договором и обеспеченные мерами государственного принуждения неблагоприятные последствия, связанные с дополнительным имущественным обременением для стороны, не исполнившей или ненадлежащим образом исполнившей возложенное на нее обязательство.
Также выявлено, что по договору долевого участия в строительстве предусмотрены три основные формы ответственности сторон, к которым относятся: неустойка, возмещение убытков, взыскание компенсации морального вреда. В свою очередь, обнаружено отсутствие в Федеральном закона  «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»  правовой нормы, которая предусматривала бы ответственность за уклонение одной из сторон  от процедуры регистрации договора долевого участия, в связи с чем сформулировано предложение по устранению указанного пробела в законодательстве.
В заключении подводятся итоги диссертационного исследования, формулируются основные теоретические выводы и предложения по совершенствованию законодательства в исследуемой области в целом. 
 
Основные положения диссертации изложены в следующих публикациях автора общим объемом 2,2 п.л.:
 
Научные статьи, опубликованные в рецензируемых научных журналах и изданиях:
1. Герман О.К. Гражданско-правовая природа договора об участии в долевом строительстве // Политика и общество, № 2 (98), 2013. - 0,4 п.л.
 
Научные статьи, опубликованные в иных изданиях:
2. Герман О.К. Общие вопросы инвестирования в жилищное строительство: гражданско-правовой аспект // Менеджмент и право, № 2, 2012. - 0,5 п.л.
3. Герман О.К. О правовых гарантиях и способах защиты прав инвесторов в жилищной сфере // Российская экономика: тенденции и перспективы. Сборник трудов по экономике и юриспруденции. Выпуск 23. – Москва, 2012. -0,3 п.л.
4. Герман О.К. Общая характеристика инвестиционных правоотношений в жилищной сфере, складывающихся в  гражданском обороте // Юрист&Экономист, №2, 2012. - 0,6 п.л.
5. Герман О.К. Инвесторы как субъекты инвестиционных правоотношений в жилищной сфере // Вопросы гуманитарных наук, №3, 2013. - 0,4 п.л.