2012avtoref400

Кицай Юлиана Анатольевна
 
28 декабря 2012 г. назначена защита диссертации на соискание степени кандидата юридических наук по теме: «Правовое регулирование отношений в сфере управления многоквартирными домами управляющими организациями» (специальность 12.00.03 – гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право). Защита будет происходить на заседании диссертационного совета Д 521.023.02
 
Сноска на автореферат диссертации (правила оформления):
 
На электронную версию:
Кицай Ю.А. Правовое регулирование отношений в сфере управления многоквартирными домами управляющими организациями: автореф. дис... канд. юрид. наук. Иркутск, 2012. С. 22.  // Авторефераты диссертации по юридическим наукам. Сайт «Правовые технологии». URL: http://www.lawtech.ru/document/2012avtoref400 (дата обращения: укажите свою дату).
 
На бумажный вариант:
Кицай Ю.А. Правовое регулирование отношений в сфере управления многоквартирными домами управляющими организациями: автореф. дис... канд. юрид. наук. Иркутск, 2012. С. 22.
 
Посмотрите другие авторефераты диссертаций по юридическим наукам в библиотеке авторефератов собранных, обработанных и размещенных для бесплатного ознакомления и скачивания на сайте «Правовые технологии». Громадная работа проделана для информационного обеспечения юридического образования и исследований в области права и еще большая будет сделана. Окажите нам помощь в дальнейшем развитии проекта - укажите сноску на электронную версию автореферата в ваших работах, блогах, сайтах.
 
Текст автореферата диссертации:

2
Диссертация выполнена на кафедре гражданского праваЮридического ин-
ститута Иркутского государственного университета
Научный руководитель – кандидат юридических наук, доцент

Официальные оппоненты:

Ведущая организация – ФГБОУ ВПО «Ульяновский государственный университет».
Защита состоится 28 декабря 2012 г. в 15 часов на заседании диссерта-
ционного совета Д 521.023.02 при Московской академии экономики и права
по адресу: 117105, г. Москва, Варшавское шоссе, 23.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Московской акаде-
мии экономики и права.
Автореферат разослан 26 ноября 2012 г.
Ученый секретарь
диссертационного совета,
доктор юридических наук, доцент Ю.С. Харитонова
3
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы. Управление общим имуществом в многоквар-
тирном доме – сравнительно новый для отечественного законодательства во-
прос, который имеет особое значение в рамках понимания управления как
функции права1.
В важнейших официальных документах неоднократно отмечалась не-
обходимость активизации деятельности частных коммерческих структур в
сфере жилищно-коммунального хозяйства. В Бюджетном послании Прези-
дента РФ Федеральному Собранию РФ от 26 апреля 2007 г. «О бюджетной
политике в 2008–2010 годах» акцентировалось внимание на принятии долго-
срочной стратегии массового строительства жилья для всех категорий граж-
дан, а также на комплексе смежных вопросов: градостроительной политики,
использования энергосберегающих и ресурсосберегающих технологий, стра-
тегии развития строительной отрасли в целом. Кроме того, в нем обращалось
внимание на то, что новый Жилищный кодекс РФ «возложил полную ответ-
ственность за содержание жилых домов на собственника. Однако в условиях
хронического недофинансирования жилищного фонда в прежние десятиле-
тия эта нагрузка для подавляющего большинства новых собственников, для
наших с вами граждан, ставших собственниками после приватизации квар-
тир, оказалась абсолютно неподъемной».
В очередном Бюджетном послании от 23 июня 2008 г. «О бюджетной
политике в 2009-2011 годах» Президент РФ вновь поставил вопрос об акту-
альности привлечения субъектов предпринимательской деятельности в сферу
содержания и эксплуатации инфраструктурных элементов, обеспечивающих
функционирование жилищно-коммунального хозяйства. Специфика дея-
тельности данных субъектов исключает их некоммерческий характер, поэто-
1 Харитонова Ю.С. Управление как функция гражданского права: монография –
М.: Норма, 2011.
4
му в представленной работе рассматриваются только коммерческие органи-
зации.
Несмотря на официально заявленный несколько лет назад стратегиче-
ский курс, и сегодня правовая регламентация в Жилищном кодексе РФ стра-
дает несовершенством.
Нельзя не отметить и тот факт, что в законодательстве РФ довольно
часто неправомочно используются термины «управляющая организация»,
«управляющая компания» и «управляющий». Однако, по мнению автора, не-
обходимо различать две группы отношений: а) когда управляющая органи-
зация (компания) или управляющий осуществляют деятельность по управле-
нию имуществом; б) когда управляющая организация руководит текущей
деятельностью другого юридического лица. Соответственно в поле зрения
данной работы –управляющая организация (компания), осуществляющая
управление имуществом многоквартирного дома.
В целом жилищное законодательство нельзя назвать сформировавшим-
ся: оно крайне незначительно по объему нормативных предписаний, недоста-
точно последовательно, а потому нуждается в существенной корректировке.
Некоторые шаги в этом направлении уже сделаны или планируются в
ближайшее время. Так, правовое регулирование деятельности управляющей
организации было признано одним из направлений совершенствования зако-
нодательства, что нашло отражение в документах, которые содержат анализ
его состояния, определяют основные тенденции и проблемы.
Изложенное свидетельствует об актуальности исследования проблем
правового регулирования отношений в сфере управления многоквартирными
домами управляющими организациями.
Степень научной разработанности темы. Исследования основопола-
гающих институтов права собственности, права общей собственности имеют
солидную историю и содержатся в трудах как дореволюционных правоведов
К. Н. Анненкова, Д. И. Мейера, В. И. Синайского, Г. Ф. Шершеневича и др.,
так и цивилистов советского и современного периодов С. С. Алексеева,
5
В. П. Грибанова, О. С. Иоффе, В. П. Камышанского, С. М. Корнеева,
О. А. Красавчикова, П. В. Крашенинникова, В. А. Тархова, Ю. К. Толстого
и др.
Категория управления в течение длительного времени являлась пред-
метом изучения в большей степени философии, кибернетики, экономики. В
цивилистике теоретические вопросы управления имуществом изучались
А. В. Венедиктовым, С. А. Зинченко, В. П. Мозолиным, Р. Пайпсом,
А. А. Рубановым и др.
Важно отметить докторскую диссертацию Ю.С. Харитоновой, посвя-
щенную вопросам функций управления в институтах гражданского права.
Существуют монографические исследования отдельных видов управ-
ления имуществом, в частности: управления на базе ограниченных вещных
прав (У. Маттеи, Е. А. Суханов), доверительного управления (В. В. Вит-
рянский, Е. А. Суханов, Л. Ю. Михеева), корпоративного управления
(З. Э. Беневоленская, С. Н. Братусь, В. В. Долинская, Н. Г. Фроловский), ар-
битражного управления (А. И. Белоликов, О. В. Пустошкин, Г. И. Скаредов).
Ряду вопросов в сфере управления многоквартирными домами посвя-
щены труды ученых В. В. Андропова, Т. А. Борзенковой, И. А. Дроздова,
И. Б. Миронова, С. Г. Певницкого, В. Д. Рузановой, Д. Б. Савельева,
В. А. Фогеля, Е. А. Чефрановой и др.
Смежная теме исследования проблематика на базе ЖК РФ 2005 г. за-
трагивалась и в диссертационных работах. Однако основной акцент в этих
трудах делался, как правило, на основополагающих правоотношениях собст-
венности на общее имущество в многоквартирном доме (С. Г. Певницкий,
У. Б. Филатова2). В ряде случаев изучалось правовое регулирование либо от-
дельных способов управления многоквартирными домами (О. Е. Жульева3),
2 Певницкий С. Г. Вещные права на имущество в многоквартирных домах : дис. ...
канд. юрид. наук. М., 2006. 191 c.; Филатова У. Б. Общее имущество собственников по-
мещений в многоквартирном доме : дис. … канд. юрид. наук. Иркутск, 2006.
3 Жульева О. Е. Договорные отношения в сфере управления многоквартирным до-
мом в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации : дис. ...
6
либо деятельности по содержанию общего имущества дома (Н. М. Мантул), а
также рассматривался правовой режим управления общим имуществом в
многоквартирных домах вне соотношения такого управления с другими раз-
новидностями управления имуществом (Р. З. Ибатуллина). Некоторые авто-
ры раскрывали правовую сущность управления в несколько ином аспекте –
как гражданско-правовой обязанности по осуществлению воздействия на по-
ведение собственников помещений в доме (С. Ю. Шахов).
Между тем в связи с широким распространением на практике случаев
привлечения управляющей организации к управлению существует объектив-
ная необходимость изучения такого правосубъектного образования, как
управляющая организация. Некоторые аспекты деятельности управляющей
организации уже затрагивались в комментариях законодательства, учебной
литературе, монографиях, в периодических изданиях при освещении вопро-
сов управления многоквартирными домами. При этом преимущественное
внимание уделялось проблемам, связанным с определением правового стату-
са управляющей организации (Д. И. Степанов, В. А. Белов, Н. В. Козлова и
др.) и правовой природы договора, заключаемого с управляющей организа-
цией (А. Дягилев, И. С. Шиткина, Н. В. Козлова и др.).
Таким образом, можно констатировать, что остался не изученным це-
лый ряд важных вопросов. В частности, управление многоквартирным домом
именно в качестве разновидности управления имуществом собственника в
сравнении с другими видами управления имуществом; отношения как между
сособственниками, так и между собственниками и иными управляющими
субъектами при управлении общим имуществом дома.
Особая теоретическая и социальная значимость проблем в указанной
сфере, отсутствие либо недостаточность теоретических разработок ряда важ-
нейших вопросов, затруднения в правоприменении, свидетельствующие об
актуальности названной проблематики, и предопределили выбор автором те-
мы диссертации.
канд. юрид. наук. Волгоград, 2007. 190 c.
7
Цель диссертационного исследования заключается в выявлении пра-
вовой сущности управления многоквартирным домом управляющей компа-
нией как разновидности управления имуществом.
Для достижения обозначенной цели автором были решеы следующие
задачи:
– рассмотреть генезис жилищных правоотношений по управлению
многоквартирными домами;
– проанализировать особенности управления многоквартирным домом
управляющей организацией;
– изучить особенности отношений, складывающихся между сособст-
венниками и управляющей организацией в процессе реализации управления
многоквартирным домом;
– выявить наиболее значимые проблемы в системе контроля и защиты
сторон в деятельности управляющей организации, установить способы их
устранения, в том числе путем совершенствования законодательства и выра-
ботки рекомендаций для правоприменительной практики.
Объект исследования составляют правоотношения управления много-
квартирными домами управляющими организациями в условиях реформиро-
вания ЖКХ РФ.
Предметом исследования являются нормы гражданского и жилищно-
го права, закрепленные в соответствующих нормативных правовых актах,
которые регулируют общественные отношения, являющиеся объектом ис-
следования, а также правоприменительная практика и основные доктрины по
проблемам в изучаемой сфере.
Методологическая основа исследования. В работе использовались:
универсальный диалектический метод познания, позволяющий учитывать
взаимосвязь и взаимообусловленность явлений; общенаучные методы (сис-
темный, логический, аналитический, классификации и др.); частнонаучные
методы (исторический, комплексного анализа в сравнении с иными право-
выми феноменами, формально-юридического толкования, межотраслевой
8
метод исследования и др.).
Теоретической основой диссертации явились труды отечественных
правоведов в области как общей теории права, так и отраслевых юридиче-
ских наук, прежде всего науки гражданского права, а также зарубежных
юристов. Среди них особое место занимают работы:
– дореволюционных исследователей К. Н. Анненкова, В. И. Курдинов-
ского, Д. И. Мейера, В. И. Синайского, Г. Ф. Шершеневича;
– советских и российских цивилистов С. С. Алексеева, С. Н. Братуся,
А. В. Венедиктова, В. В. Витрянского, Д. М. Генкина, В. П. Грибанова,
В. В. Долинской, И. А. Дроздова, О. С. Иоффе, В. П. Камышанского,
С. М. Корнеева, П. В. Крашенинникова, Р. П. Мананковой, В. Ф. Маслова,
Л. М. Минкиной, Л. Ю. Михеевой, С. Г. Певницкого, В. Д. Рузановой,
Д. Б. Савельева, Е. А. Суханова, К. И. Скловского, В. А. Тархова,
В. А. Фогеля, Ю.С. Харитоновой, М. Ю. Челышева, Е. А. Чефрановой,
Л. В. Щенниковой;
– зарубежных ученых Р. Иеринга, Я. Лазара, У. Маттеи, Р. Пайпса и др.
Нормативная и эмпирическая база исследования. Нормативную ос-
нову работы составили, прежде всего, Гражданский кодекс Российской Фе-
дерации (ГК РФ)4, КоАП РФ5, ЖК РФ, другие федеральные законы и иные
правовые акты Российской Федерации, а также акты субъектов Российской
Федерации. Кроме того, исследование базируется на современной практике
Конституционного cуда РФ, Верховного cуда РФ, федеральных арбитражных
судов округов (проанализировано 62 судебных случая).
Научная новизна диссертации состоит в том, что данная работа явля-
ется первым комплексным исследованием особенностей управления много-
квартирными домами управляющими организациями в условиях реформиро-
4 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ
(ред. от 06.04.2011) // Собр. законодательства Рос. Федерации. 1994. № 32. Ст. 3301.
5 Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях № 195-
ФЗ (принят ГД ФС РФ 20.12.2001) (ред. от 21.07.2011) (с изм. и доп., вступ. в силу с
29.09.2011) // Там же. 2002. № 1 (ч. 1). Ст. 1.
9
вания ЖКХ РФ.
Автором были получены следующие научные результаты:
1. Сформулированы выводы, позволяющие уточнить законодательные
положения об управлении многоквартирным домом управляющей организа-
цией.
2. Предложена редакция ст. 16 ЖК РФ, позволяющая уточнить особен-
ность объекта управления.
3. Предложено уточнение содержания понятия «управление много-
квартирным домом управляющей организацией».
4. Уточнено представление о системе правовых средств контроля, за-
щиты и ответственности управляющей организации.
5. Сформулировано определение института ответственности управ-
ляющих организаций.
Раскрыты основные положения исследования, которые автор вы-
нес на защиту:
1. Поскольку ЖК РФ указывает на такой способ управления много-
квартирным домом, как управление управляющей организацией (п. 2 ст. 161),
но не дает определения данного субъекта, автор считает необходимым внести
в ч. 3 п. 2 ст. 161 ЖК РФ следующее определение (выделено курсивом):
«2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны вы-
брать один из способов управления многоквартирным домом:
‹…›
3) управление управляющей организацией многоквартирным домом,
которая представляет собой юридическое лицо, получающее от собствен-
ников помещений в многоквартирном доме функции (полномочия) по реали-
зации своих прав и обязанностей, связанных с управлением имуществом».
2. Уточнен объект управления: многоквартирный дом – это разновид-
ность жилого помещения, которое согласно ГК РФ является индивидуально-
определенным зданием, которое состоит из комнат (квартир), а также поме-
щений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворе-
10
ния гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком
здании.
В связи с этим представляется необходимым изложить в следующей
редакции ст. 16 ЖК РФ (добавления выделены курсивом):
« 1. К жилым помещениям относятся: 1) многоквартирный дом, жилой
дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната.
2. Жилым домом (многоквартирным домом) признается индивидуаль-
но-определенное здание, которое состоит из комнат (квартир), а также по-
мещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетво-
рения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в та-
ком здании» (далее по тексту).
3. Управление многоквартирным домом управляющей организацией –
это объект гражданско-правового регулирования, представляющий собой
общественные отношения между собственниками и управляющей компани-
ей, направленные на функционирование многоквартирного дома (а также в
ряде случаев на извлечение прибыли), установленные по усмотрению и в ин-
тересах собственника и (или) иных лиц в пределах, которые определены за-
коном и (или) самим собственником.
4. Обосновывается, что система правовых средств контроля, защиты и
ответственности управляющей организации может быть только многоуров-
невой, комплексной и основанной на различных видах ответственности
управляющей организации как юридического лица и ее органа управления, а
именно на корпоративной, дисциплинарной, материальной, гражданско-
правовой, административной, уголовной.
5. Институт ответственности управляющих организаций – это комплекс
правовых средств защиты и контроля за действиями управляющей организа-
ции со стороны третьих лиц, представляющий совокупность обязанностей и
санкций, установленный российским законодательством, в отношении
управляющей организации как юридического лица, осуществляющего осо-
бый тип деятельности.
11
Теоретическая и практическая значимость исследования.
Теоретическая значимость работы состоит в том, что её положения и
выводы в совокупности формируют целостное представление о механизме
правового регулирования в сфере управления многоквартирными домами
управляющими организациями, а также творчески развивают теорию дого-
ворного и обязательственного права в данной сфере.
Предложения, высказанные в диссертации, могут быть использованы в
правотворческой деятельности при дальнейшем развитии и совершенствова-
нии действующего законодательства в сфере управления многоквартирными
домами управляющими организациями, и имеют методологическое значение
для дальнейших научных разработок в соответствующих сферах данной от-
расли права.
Кроме того, практическая значимость диссертационного исследования
определяется тем, что содержащиеся в нем выводы, предложения и рекомен-
дации могут быть использованы в практической деятельности правоприме-
нительных органов; в научно-исследовательской работе; а также в учебной и
преподавательской деятельности при изучении и преподавании курсов «Гра-
жданское право», «Жилищное право» и отдельных специальных учебных
курсов, связанных с исследуемой проблематикой.
Апробация и реализация результатов исследования. Результаты
проведенного исследования докладывались и обсуждались на международ-
ных научно-практических конференциях: «Актуальные проблемы правотвор-
чества и правоприменительной деятельности» (Иркутск, 2009; Иркутск,
2010), «Современное российское право: проблемы, пути совершенствования»
(Пенза, 2010), «Экономика, социология, право: новые вызовы и перспекти-
вы» (Москва, 2010), «Вопросы теории и практики российской правовой нау-
ки» (Пенза, 2011), «Государство и право: теория и практика» (Челябинск,
2011), «Право: история, теория, практика» (Санкт-Петербург, 2011), «Акту-
альные проблемы права» (Москва, 2011), «Юридические науки: проблемы и
перспективы» (Пермь, 2012), «Право: современные тенденции» (Уфа, 2012),
12
«Частноправовое регулирование общественных отношений: традиции, со-
временность, перспектива» (Одесса, 2012), «Актуальные вопросы развития
общественных наук: экономика, право, педагогика, социология» (Волгоград,
2012).
По теме диссертации опубликовано более 20 научных статей общим
объемом 9,75 п. л.
Структура работы обусловлена целью и задачами исследования. Дис-
сертация состоит из введения, трех глав, включающих восемь параграфов,
заключения, списка использованных источников и литературы.
ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
Во введении обосновывается актуальность избранной темы, опреде-
ляются объект и предмет диссертационного исследования, его цель и задачи,
научная новизна, формулируются основные положения и выводы, выноси-
мые на защиту, указываются теоретическая и методологическая основа ис-
следования, способы апробации, практическая значимость и структура дис-
сертации.
В первой главе – «Правовая природа, сущность и эволюция жилищ-
ных правоотношений по управлению многоквартирными домами», состоя-
щей из трех параграфов, формируется историческая основа работы и опреде-
ляется направление раскрытия теоретических и практических проблем пра-
вового режима деятельности управляющей организации в жилищном праве.
В первом параграфе – «Генезис жилищных правоотношений на дорево-
люционном этапе» – содержится положение о том, что в дореволюционный
период в законодательстве были заложены основы жилищного права, в част-
ности: 1) общие положения о жилищных правоотношениях; 2) вопросы най-
ма жилья; 3) правовое регулирование управления имуществом. В целом ре-
гулирование жилищных правоотношений осуществлялось в рамках граждан-
ского законодательства нормами, содержащимися в Законе о праве застройки
и томе Х Свода законов Российской империи.
При этом вместо известных современному праву РФ объектов жилищ-
13
ных правоотношений («жилые дома» и «жилые помещения») использовались
такие понятия, как «частные имущества», «строения», «недвижимые имуще-
ства в городах», «домовладения», «квартиры», «комнаты», «углы» и «койки».
Кроме того, законодательство не содержало определения договора найма
имущества, но в нем были закреплены его существенные условия – предмет,
срок и размер наемной платы. Законодательные нормы этого периода об
управлении имуществом заложили основу правовой модели управления та-
ким имуществом, как многоквартирные дома, сторонними организациями.
Сделан вывод о том, что в истории становления жилищных правоот-
ношений в России по управлению многоквартирными домами можно выде-
лить три периода: 1) дореволюционный, 2) советский, 3) российский.
Во втором параграфе – «Развитие жилищных отношений в советский
период» – автор утверждает, что правовые нормы института жилищных пра-
воотношений дореволюционного периода были восприняты советским граж-
данским законодательством, однако в несколько измененном виде. В совет-
ском законодательстве жилищные отношения в большей степени регулиро-
вались посредством административной юрисдикции, путем использования
императивных предписаний, содержащихся в постановлениях ЦИК и СНК
СССР. При этом в указанный период жилищные отношения окончательно
оформились в самостоятельный вид правоотношений.
Обращается внимание на то, что в советское время развития жилищно-
го права шло по разным направлениям: от уничтожения частной собственно-
сти в 1917–1921 гг. до либерализации экономических отношений в период
нэпа, что позволило заложить основы нового видения правовых институтов
имущественного найма, аренды, застройки; от ликвидации кооперативной и
частной собственности в 1929–1953 гг. до новой либерализации в 1953 г., ко-
гда жилищный наем выделяется в самостоятельный правовой институт, а
также происходят изменения в структуре жилищного фонда, где кроме госу-
дарственного появляются общественный и индивидуальный фонд, а также
фонд жилищно-строительных кооперативов. Самостоятельный характер жи-
14
лищное право приобретает только с принятием Конституции СССР 1977 г.
Указывается, что регулирование отношений, касающихся договора
найма жилого помещения, в ЖК РСФСР по принципиальным позициям не
претерпели существенных изменений. Административный характер возник-
новения прав на жилье сохранился.
В третьем параграфе – «Становление жилищных правоотношений в
новых экономических условиях» – рассматриваются как общие вопросы жи-
лищных правоотношений, так и особенности найма жилья и управления мно-
гоквартирными домами.
Отмечается, что принятые российские нормативные правовые акты
(Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»,
Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ и др.) создали новую право-
вую основу для управления многоквартирными домами. Указывается, что по
праву РФ правовой режим общей долевой собственности на общее имущест-
во многоквартирного дома существенным образом отличается от классиче-
ского права общей долевой собственности.
Во второй главе – «Правовые основы управления многоквартир-
ным домом управляющей организацией: теоретико-методологические
вопросы», включающей три параграфа, рассматривается комплекс теорети-
ческих вопросов, связанных с темой исследования.
Первый параграф – «Многоквартирный дом как объект гражданских
прав» – посвящен изучению понятия и признаков многоквартирного дома,
определению его места в системе объектов гражданских прав.
Уточняется определение «жилое помещение многоквартирного дома»,
под которым автор понимает изолированный объект недвижимого имущест-
ва, учтенный органами государственного учета в составе жилищного фонда,
пригодный для постоянного проживания граждан и отвечающий установлен-
ным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям за-
конодательства.
Во втором параграфе– «Понятие управляющей организации много-
15
квартирным домом как гражданско-правовой дефиниции» – внимание ак-
центируется на том, что ЖК РФ указывает на такой способ управления мно-
гоквартирным домом, как управление управляющей организацией (п. 2 ст.
161), однако не дает определения данного субъекта. В связи с этим предлага-
ется авторское определении упомянутого субъекта, которое, по мнению ав-
тора, следует внести в ч. 3 п. 2 ст. 161 ЖК РФ.
Кроме того, предлагается внести коррективы в ст. 16 ЖК РФ.
Управление имуществом в многоквартирном доме представляет собой
упорядочивающую систему действий, связанных с осуществлением правомо-
чий и исполнением обязанностей собственников такого имущества, направ-
ленную на обеспечение сохранности и эффективного функционирования по-
следнего, установленную по усмотрению и в интересах этих собственников в
пределах, определенных законом и самими собственниками.
В третьем параграфе – «Правосубъектность управляющей организа-
ции в договорных отношениях» – рассматриваются основные признаки дого-
вора управления многоквартирным домом. Автор делает вывод о том, что до-
говор управления многоквартирным домом – это самостоятельный договор,
по которому одна сторона (управляющая организация) по заданию другой
стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение со-
гласованного срока за плату обязуется осуществлять управление общим
имуществом многоквартирного дома путем совершения в отношении этого
многоквартирного дома юридических и фактических действий в интересах
собственников помещений данного дома.
В третьей главе – «Проблемы и перспективы правового регулиро-
вания взаимодействия управляющей организации и прочих субъектов
правоотношений, связанных с управлением многоквартирным домом»,
которая включает четыре параграфа, раскрываются проблемные аспекты те-
мы исследования.
В первом параграфе– «Практические проблемы правового регулиро-
вания деятельности управляющих организаций» – анализируется совре-
16
менная судебная практика, связанная с управляющими организациями в сфе-
ре ЖКХ. Отмечается, что наиболее часто встречаются споры: 1) управляю-
щей организации с ресурсоснабжающими организациями-подрядчиками, вы-
полняющими работы по ремонту и обслуживанию многоквартирного дома;
2) управляющей организации с собственниками помещений многоквартирно-
го дома; 3) выбранной управляющей организации с прежней управляющей
организацией; 4) управляющей организации с государственными органами.
Делается вывод о том, что судебная практика по делам, где участником
является управляющая организация, свидетельствует о спорных вопросах со
всеми субъектами таких правоотношений (кроме жильцов), а также о том,
что суды выносят решения в соответствии с положениями гражданского и
жилищного права с учетом принятых норм договорного права.
Во втором параграфе – «Правомочия собственников общего имуще-
ства многоквартирного дома: проблемы и перспективы регулирования» –
обращается внимание на то, что при любом варианте способа управления
общим недвижимым имуществом в многоквартирном доме первичной фор-
мой осуществления правомочий собственника общего имущества является
общее собрание собственников в многоквартирном доме (ст. 44 ЖК РФ).
Анализ законодательства свидетельствует о недостаточной определен-
ности круга собственников помещений, имеющих право на участие в содер-
жании многоквартирного дома. В современных жилых помещениях много-
квартирного дома есть значительное количество нежилых помещений полез-
ного назначения, не предназначенных для проживания, например, встроенно-
пристроенные нежилые помещения первых этажей (офисные, торговые и
т. п.). Рассматривая права и обязанности собственников нежилых помещений
в многоквартирном доме в отношении общего имущества дома, автор делает
вывод, что они обладают теми же правами и несут те же обязанности, что и
собственники жилых помещений.
Отмечается, что, исполняя свои функции, субъекты управления заклю-
чают договоры с различными организациями, которые также становятся уча-
17
стниками правоотношений в сфере надлежащего содержания многоквартир-
ным жилым домом. Так, ресурсоснабжающие организации обеспечивают не
только электро-, газо-, тепло– и водоснабжение и водоотведение, но и надле-
жащее содержание имущества, с помощью которого осуществляются эти ви-
ды деятельности. В свою очередь «обслуживающие» организации специали-
зируются на предоставлении жилищных услуг, которые включают в себя со-
держание общего имущества, техническое обслуживание устройств и поме-
щений дома, придомовых территорий, а также на проведении текущего ре-
монта. Причем перечень оказываемых жилищных услуг определяет собст-
венник жилья.
Подчеркивается, что одним из важнейших направлений развития со-
держания и обслуживания имущества многоквартирного дома, является пе-
реход к профессиональному управлению жилым фондом и развитие посред-
нических отношений с участием ТСЖ и управляющих организаций. Это по-
зволит эффективно осуществлять надлежащее содержание многоквартирных
домов на основе рыночных и взаимовыгодных отношений.
В третьем параграфе – «Правоотношения между сособственниками и
управляющей организацией в процессе реализации управления многоквартир-
ным домом» – отмечается, что в кругу участников исследуемых правоотно-
шений могут быть не только управляющая организация и собственник как
юридически значимое лицо, но и их участники (члены) или органы (лица,
осуществляющие функции органов).
Уточняя специфику отношений между собственниками и иными
управляющими субъектами при управлении общим имуществом дома, автор
отмечает, что сущность этих отношений заключается в опосредованном не-
прямом управлении домом (в частности, через ТСЖ). При этом «внутренние»
отношения по управлению осложняются взаимоотношениями собственников
общего имущества дома с иным управляющим субъектом – юридическим
лицом, членами которого являются сами собственники.
В четвертом параграфе – «Система правовых средств контроля, за-
18
щиты и ответственности управляющей организации» – предлагается автор-
ское определение института ответственности управляющих организаций.
Под данным институтом предлагается понимать комплекс правовых средств
защиты и контроля за действиями управляющей организации со стороны
третьих лиц, представляющий совокупность обязанностей и санкций, уста-
новленный российским законодательством, в отношении управляющей орга-
низации как юридического лица, осуществляющего особый тип деятельно-
сти.
Автор полагает, что система правовых средств контроля, защиты и от-
ветственности управляющей организации может быть только многоуровне-
вой, комплексной и основанной, прежде всего, на различных видах ответст-
венности управляющей организации как юридического лица и ее органа
управления.
Поскольку деятельность управляющих организаций – это вид общест-
венной деятельности, порождающей различные по своей правовой природе
правоотношения (гражданские, финансовые, административные и др.), то ав-
тор считает возможным ввести различные виды ответственности для данного
типа организации, а точнее для органов ее управления: корпоративную, дис-
циплинарную, материальную, гражданско-правовую, административную,
уголовную.
В заключении сформулированы основные выводы и предложения, вы-
текающие из проведенного исследования и получившие свое отражение в со-
ответствующих разделах диссертации.
19
По теме диссертационного исследования опубликованы следующие
работы:
В периодических научных изданиях, входящих в перечень ВАК Мини-
стерства образования и науки Российской Федерации:
1. Кицай Ю. А. Ответственность управляющих компаний среди прочих
субъектов сферы ЖКХ // Теория и практика общественного развития. 2010.
№ 4. (0,64 п.л.).
2. Кицай Ю. А. Актуальные вопросы жилищных правоотношений по
управлению многоквартирными домами // Теория и практика общественного
развития. 2011. № 1. (0,51 п.л.).
3. Кицай Ю. А. Способы осуществления правомочий собственников по
управлению общим имуществом многоквартирного дома // Сибирский юри-
дический вестник. 2011. № 1. (0,55 п.л.).
4. Кицай Ю. А. Управляющая компания в ЖКХ как участник государ-
ственно-частного партнерства: проблемы развития правового поля // Теория
и практика общественного развития. 2011. № 5. (0,64 п.л.).
5. Кицай Ю. А. Роль управляющих компаний в жилищно-
коммунальном хозяйстве: зарубежный и отечественный опыт // Теория и
практика общественного развития. 2012. № 1. (0,38 п.л.).
6. Кицай Ю. А. Совершенствование организационно – правового меха-
низма деятельности управляющей компании в сфере ЖКХ // Сибирский
юридический вестник. 2012. № 1. (0,55 п.л.).
7. КицайЮ. А. К вопросу о нормативном регулировании размера платы
за содержание и ремонт в многоквартирном доме // Теория и практика обще-
ственного развития. 2012. № 8. (0,38 п.л.).
8. Кицай Ю. А. Совет многоквартирного дома: некоторые особенности
функционирования // Историческая и социально-образовательная мысль.
2012. № 3. (0,28 п.л.).
9. Кицай Ю.А. Реформирование правового регулирования отношений в
20
сфере управления многоквартирными домами управляющими организациями
// Известия Иркутской государственной экономической академии. 2012. № 4.
(0,34 п.л.).
В иных изданиях:
10. Князева Ю. А. Дефиниция понятия «многоквартирный дом» в рос-
сийском законодательстве // Актуальные проблемы правотворчества и пра-
воприменительной деятельности: материалы Междунар. науч.-практ. конф.
(Иркутск, 7 ноября 2009 г.). Иркутск: Изд-во Иркут. гос. ун-та, 2009. (0,23
п.л.).
11. Князева Ю. А. Общее собрание собственников многоквартирного
дома: некоторые проблемы в процедуре проведения // Вестник Иркутского
университета : материалы ежегод. науч.-теорет. конф. аспирантов и студен-
тов. Иркутск: Изд-во Иркут. гос. ун-та, 2010. (0,14 п.л.).
12. Князева Ю. А. Правовой режим общего имущества многоквартир-
ного дома // Актуальные проблемы правотворчества и правоприменительной
деятельности : материалы Междунар. науч.-практ. конф. (Иркутск, 10 апреля
2010 г.). Иркутск: Изд-во Иркут. гос. ун-та, 2010. (0,11 п.л.).
13. Кицай Ю. А. Правовая природа договора, заключаемого управляю-
щей организацией (компанией), осуществляющей управление имуществом
многоквартирного дома как отдельного типа договора // Актуальные пробле-
мы правотворчества и правоприменительной деятельности : материалы Меж-
дунар. науч.-практ. конф. (Иркутск, 13 ноября 2010 г.). Иркутск: Изд-во Ир-
кут. гос. ун-та, 2010. (0,11 п.л.).
14. Кицай Ю. А. Спорные вопросы между управляющей компанией и
собственниками многоквартирного дома // Современное российское право:
проблемы, пути совершенствования : сб. ст. IV Междунар. науч.-практ. конф.
Пенза : Приволж. дом знаний, 2010. (0,12 п.л.).
15. Кицай Ю. А. Особенности управления многоквартирным домом по
российскому законодательству // Гуманитарные, социально-экономические и
общественные науки. 2010. № 1. (0,21 п.л.).
21
16. Кицай Ю. А. История становления жилищных правоотношений в
России по управлению многоквартирными домами // Актуальные проблемы
гуманитарных и естественных наук. 2010. № 12. (0,45 п.л.).
17. Кицай Ю. А. Некоторые общие вопросы жилищных правоотноше-
ний в современном российском праве // Молодой учёный. 2010. № 12(23).
(0,43 п.л.).
18. Кицай Ю. А. Уголовная ответственность для органов управления
управляющих организаций сферы ЖКХ [Электронный ресурс] // Междунар.
заоч. науч. конф. «Экономика, социология, право: новые вызовы и перспек-
тивы» (Москва, декабрь 2010 г.). (0,18 п.л.).
19. Кицай Ю. А. К вопросу о надлежащем содержании общего имуще-
ства многоквартирного дома // Актуальные проблемы гуманитарных и есте-
ственных наук. 2011. № 1. (0,32 п.л.).
20. Кицай Ю. А. Становление современного российского законодатель-
ства о найме жилья и управлении многоквартирными домами / // Молодой
учёный. 2011. № 1 (24). (0,36 п.л.).
21. Кицай Ю. А. Споры управляющей организации сферы ЖКХ с госу-
дарственными органами // Молодой учёный. 2011. № 3 (26). (0,36 п.л.).
22. Кицай Ю. А. К вопросу о непосредственном осуществлении право-
мочий собственников общего имущества в многоквартирном доме // Вопросы
теории и практики российской правовой науки : сб. ст. VII Междунар. науч.-
практ. конф. Пенза: Приволж. дом знаний, 2011. (0,12 п.л.).
23. Кицай Ю. А. Споры управляющей организации с собственниками
многоквартирного дома [Электронный ресурс] // Междунар. заоч. науч. конф.
«Государство и право: теория и практика» (Челябинск, апрель 2011 г.). (0,29
п.л.).
24. Кицай Ю. А. Некоторые особенности внесения платы за жилое по-
мещение и коммунальные платежи в жилищном праве РФ [Электронный ре-
сурс] // Междунар. заоч. науч. конф. «Право: история, теория, практика»
(Санкт-Петербург, июль 2011 г.). (0,43 п.л.).
22
25. Кицай Ю. А. К вопросу об управляющей компании в ЖКХ как уча-
стнике ГЧП [Электронный ресурс] // Междунар. заоч. науч. конф. «Актуаль-
ные проблемы права» (Москва, ноябрь 2011 г.). (0,29 п.л.).
26. Кицай Ю. А. Обзор судебной практики по вопросам регулирования
деятельности управляющих огранизаций в жилищном праве/ Ю. А. Кицай //
Аналитические обзоры юридической практики: сб. ст. / отв. ред. Т.Л. Курас.
– Иркутск : Изд-во Иркут. гос. ун-та, 2011. – Вып. 10. (0,43 п.л.).
27. Кицай Ю. А. Роль управляющих компаний и муниципальных орга-
нов власти в сфере ЖКХ [Электронный ресурс] // Юридические науки: про-
блемы и перспективы: материалы междунар. заоч. науч. конф. (Пермь, март
2012 г.). (0,43 п.л.).
28. Кицай Ю. А. Отдельные вопросы совершенствования работы управ-
ляющих организаций в сфере ЖКХ на муниципальном уровне [Электронный
ресурс] // Междунар. заоч. науч. конф. «Право: современные тенденции»
(Уфа, июль 2012 г.). (0,35 п.л.).
29. КицайЮ. А. Некоторые особенности порядка оплаты за содержание
и ремонт жилых помещений в общежитиях [Электронный ресурс] // Между-
нар. конф. «Актуальные вопросы развития общественных наук: экономика,
право, педагогика, социология» (Волгоград, май 2012 г.). (0,12 п.л.).